Prenajímate v roku 2024 nehnuteľnosť? Aké sú podmienky pre zdaňovanie tohto príjmu pre rok 2024? Oplatí sa zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku alebo je lepšie nezaradiť?
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti môže dosahovať tak právnická osoba, ako aj fyzická osoba. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sú však odlišné.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti môže dosahovať tak právnická osoba, ako aj fyzická osoba. Podmienky zdaňovania tohto príjmu sú však odlišné.
Prenájom nehnuteľnosti u fyzickej osoby – na živnosť alebo bez?
Fyzická osoba môže dosahovať príjmy z prenájmu nehnuteľnosti dvomi spôsobmi, a to v závislosti od služieb poskytovaných v rámci prenájmu nehnuteľnosti:
- V prípade, ak fyzická osoba dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti, pričom poskytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom (výmena bielizne, raňajky, upratovanie a pod.), príjem musí zdaňovať v súlade s § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) a na túto činnosť musí mať živnostenské oprávnenie. Ide o voľnú živnosť, čo znamená, že získanie oprávnenia na jej prevádzkovanie je pomerne jednoduché.
- V prípade, ak fyzická osoba dosahuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti, pričom poskytuje len základné služby (prenájom samotného priestoru, príslušenstva nehnuteľnosti ako je nábytok, dodávka elektriny, vody a podobne), príjem sa bude zdaňovať v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda ako príjem z prenájmu nehnuteľnosti, na ktorý nie je potrebné disponovať žiadnym živnostenským oprávnením.
Prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia v roku 2024 (§ 6 ods. 1)
V praxi je možné sa často stretnúť s prenájmom nehnuteľnosti formou živnosti, ak sa prenajíma cez platformy ako sú Booking, Airbnb a podobne. V týchto prípadoch sú zväčša poskytnuté aj iné ako základné služby a ide o krátkodobé, teda prechodné ubytovanie. V prípade takéhoto prechodného ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.
Prehľad výhod a nevýhod prenájmu nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia:
Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia v roku 2024 (§ 6 ods. 3)
Ak sa daňovník rozhodne prenajímať nehnuteľnosť len v rozsahu základných služieb, teda nepôjde o prenájom nehnuteľnosti formou živnosti, bude takýto daňovník dosahovať príjem v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Základnými službami sa má na mysli najmä prenájom samotného priestoru, dodanie elektriny, plynu, vody, odvoz odpadu a obdobné služby.
Povinnosť registrácie na daňovom úrade
Pokiaľ daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (ďalej len „DIČ“). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.
Povinnosť registrácie si nemusí splniť taký daňovník, ktorý už je registrovaný pre DIČ na základe vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti (a nemá v tejto súvislosti ani žiadnu oznamovaciu povinnosť).
Čo patrí medzi príjmy z prenájmu nehnuteľnosti
Medzi zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa zaraďujú nasledovné:
- platby nájomného, a to vrátane platieb za energie a za iné obdobné služby, ktoré nájomca uhrádza priamo na účet prenajímateľa,
- použitie kaucie na úhradu nájomného, opravu poškodenia nehnuteľnosti a podobne,
- vykonanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti nájomcom (s predošlým súhlasom majiteľa).
Do zdaniteľných príjmov v roku 2024 sa budú evidovať len také platby, ktoré boli zinkasované v období od 01.01.2024 do 31.12.2024.
Uplatňovanie výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti
Pri dosahovaní príjmov z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možné uplatniť len preukázateľné výdavky (paušálne výdavky uplatniť nemožno). Rozsah uplatnenia týchto výdavkov závisí od skutočnosti, či sa daňovník rozhodne nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie.
Zaradením nehnuteľnosti do obchodného majetku sa rozumie, že bude daňovník o takto zaradenej nehnuteľnosti účtovať alebo o nej viesť daňovú evidenciu. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa daňovému úradu neoznamuje, ani sa o to daňový úrad nežiada. Takýto úkon je teda čisto na rozhodnutí daňovníka a interne sa rieši v účtovníctve (resp. v daňovej evidencií). Na základe tohto úkonu sa bude ďalej odvíjať možnosť uplatnenia výdavkov. Daňovník je povinný v prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku uvádzať do daňového priznania zostatkovú cenu majetku na začiatku a na konci zdaňovacieho obdobia.
Nevýhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku je, že v prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku daňovníka, neplatí na príjem z predaja tejto nehnuteľnosti oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti, ktorú fyzická osoba vlastní viac ako 5 rokov. Oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti bude môcť fyzická osoba opäť aplikovať až po piatich rokoch od momentu vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.
Aké najčastejšie výdavky je možné uplatniť pri zaradení resp. nezaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku ?
Oslobodenie príjmov z prenájmu do výšky 500 eur
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti, pričom nejde o príjem z prenájmu dosiahnutý na základe živnostenského oprávnenia, môže daňovník uplatniť oslobodenie od dane z príjmov, a to do výšky 500 eur na jedno zdaňovacie obdobie.
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov, môže daňovník uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur na príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a na príjmy z príležitostných činností vrátane príjmov z príležitostnej poľnohospodárskej výroby (§ 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov). Uvedené znamená, že oslobodenie vo výške 500 eur sa uplatní na úhrn týchto príjmov.
V pomere, v akom došlo ku kráteniu príjmu, je potrebné krátiť aj výdavky.
Vzorec je nasledovný:
((príjem-500)/príjem) x výdavky |
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
V prípade, že je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, môžu sa sami manželia rozhodnúť, v akom pomere si príjem z tohto prenájmu uplatnia v daňovom priznaní. Rovnakým pomerom musia rozdeliť aj prislúchajúcu sumu výdavkov. Zároveň platí, že oslobodenie príjmu v sume 500 eur si môžu uplatniť obaja manžela.